軍用地に関する基本情報

軍用地とは

　軍用地とは、アメリカ軍及び自衛隊施設のために提供されている土地です。これらの土地は沖縄の住民や日本国のものですから、土地所有者には国から借地料としてお金が支払われます。
　2013年のデータでは県内の地主に支払われた借地料は合計で877億円です。この軍用地は頻繁に売買されており、これによる経済波及効果と合わせた額は1,647億円と発表されています。
　軍用地を購入すると、その時点で土地を国に貸すことになります。借主が国であるため安定した収益を低リスクで得ることができます。しかも賃借料は毎年値上がりしており、需要も高まっているため、販売価格も上昇しています。他の不動産投資と比べて、低リスクで効率の高い収益を得られると大変注目されている物件と言えます。
　但し、軍用地は購入しても、基地内の土地であるため、見に行くこともできません。登記簿謄本や航空写真等で確認できるだけです。不安を感じる方もいるかもしれませんが、心配は無用です。

借地料

　借地料は毎年国と土地連（一般社団法人 沖縄県軍用地等地主会連合会）の話し合いによって決められます。ここで決まるのは軍用地全体の借地料で、これを各地域で細かく設定していきます。
平成28年-30年の3年間のデータを見ると、借地料は毎年平均1.04％上昇しています。
●平成1-10年：5.4％　平成11-20年：1.6％　平成21-30年：1.1％（年平均）

借地料の格差

　借地料は物件によって大きな差があります。例えば平成30年、嘉手納弾薬庫の１㎡単価は461円であるのに対し、嘉手納飛行場は1479円です。
　この違いは、まず地目によるものです。宅地は高く農地や原野は安く設定されました。借地料が最初に決められた頃、中北部は農地や原野が多かったため、当然低く設定されたのです。しかし、沖縄の発展に伴って土地利用の状況も大きく変化しました。そのため借地料の調整は毎年行われ現在に至っています。

軍用地の価格

　軍用地の価格はその土地の年間借地料×倍率で決定されます。この倍率は軍用地の種類や市場原理によって決まります。現在は40倍から60倍が相場です。
　例えば、ある軍用地が、年間借地料20万円であり倍率が50倍とします。
　20万円×50倍＝1,000万円 が販売価格となります。勿論、売主がもっと安く或いは高く売りたいとなれば、倍率は変化します。安ければすぐに売れますが、高いと売れない場合もあります。

平米単価

　100㎡の軍用地の借地料が10万円として、50倍で販売されると価格は500万円となります。平米単価は通常価格を面積で割って5万円となります。しかし軍用地の場合は借地料の10万円を100㎡で割って1000円とするのが通常です。倍率の50はあくまでも売却希望者と購入希望者の需給関係で変化するものです。それに対し、借地料はお金を払う国が決める金額なので、その土地そのものの評価となる金額なのです。
　平米単価は高ければ価値があり、低ければ価値が低いとなるのですが、平米単価が低ければ同じ金額でより広い面積を購入できるので、一概にどちらかが高価値とは言えないのです。

軍用地の分筆

　売りに出される軍用地は様々な価格がつけられています。数百万円から億単位の物件があります。これは借地料の違いと面積、そして需要動向によって発生するのですが、中には非常に小さな面積で複数の物件が並んでいる場合があります。これは相続などで物件を均等に分筆したためです。
　軍用地は実際に土地を利用するのではないので、小さく分筆しても資産価値に変化はありません。また、業者が販売する際、あまりに大きな物件で買手がつかない場合は分筆して販売することもあります。また業者によっては購入者からの分筆希望を受け入れてくれる場合も考えられます。
　通常分筆は土地家屋調査士が調査・測量を行いますが、軍用地はその必要もなく簡単に分筆できます。
　確実に計測不可能とされる場合のみ、書類だけで変更が可能です。立ち入りが可能であれば、どのような場所であれ調査・測量が必要となります。

軍用地の購入費用

　軍用地を購入する場合、物件価格以外に仲介手数料と移転登記費用が必要です。仲介手数料は「販売価格の3％+6万円」または「年間借地料の1倍」という設定があります。これは販売業者によって異なります。移転登記費用も購入する軍用地の価格によって変わるため入念な確認が必要です。
　項目としては、仲介手数料・印紙代・司法書士費用・登録免許税・固定資産税・不動産取得税等ですが、状況によって金額も様々です。購入の際はしっかりと確認が必要です。

固定資産税が安い

　軍用地も固定資産税がかかりますが、借地権（地上権）が付属しているため、つまり自分では絶対使用できない土地であるため、固定資産税は安く設定されているのです。

担保価値の高さ

　沖縄の金融機関では、一般の収益物件よりも軍用地の方が高く評価されています。さらに、軍用地購入の特別なローン商品が用意されているため、少ない資金でも軍用地購入を検討することが可能です。
　また、住宅ローンなどでは多くの必要書類や、保証人など手間と時間がかかります。それでも必ず借りることができるわけではありません。しかし軍用地ローンにおいては、比較的簡単に融資を受けられます。それは軍用地に高い担保価値があるからです。

物件ごとの上昇率

　ここ数年、軍用地の借地料は毎年1%程度上昇しています。しかし、すべての軍用地が同じ割合で上昇しているわけではありません。例えば、ある物件は3％、ある物件は0.3％といった具合に、その上がり値には大きな差があります。
　年間借地料100万円なら3万円と3千円の違いです。しかも複利で上がっていくので、10年後には、1,384,234円と1,033,499円となり、その差は350,734円です。軍用地施設や地目等の違いで、上昇率は変わります。購入を検討際は、上昇率にも注視して検討すべきです。

黙認耕作地とは何か？

　米軍基地はフェンスに囲まれた中にあるイメージですが、実はフェンスの外にもあるのです。フェンス内は軍事基地ですから、実弾演習も行われます。そこで、フェンス内で行う軍事行為がフェンス外に影響を及ぼしたとしても安全を確保できるよう、フェンス外も軍用地となっている場合があるのです。この場合のみ、実際にその軍用地に行き見ることができます。
　更にそこで農業が行われている場所もあるのです。米軍はこれを黙認しています。それが黙認耕作地です。　黙認耕作地において農業を行っているのはそこの地主ではない可能性があります、地主は借地料を受取っていますし、知らない場合もあるのです。
　黙認耕作地の売買には注意が必要です。より詳しい調査を行った上で購入することをお勧めします。

相続税について

　軍用地は相続財産としての評価が低くみなされています。そして借地権（地上権）が付いているため、さらに評価額は下がります。資産価値が低いということは、税金が安いということです。相続税・固定資産税どちらも低減できるのです。財産相続の際に、資産を軍用地にすることで、相続税を低減する事も可能です。
　相続において、現金の評価額は100％です。1000万円の評価額は1000万円なのです。これに対し軍用地は民間地より相続財産の評価が低く、更にその評価額から40％引いた額を評価額とします。つまり1000万円の軍用地の評価額が、300～400万円にも減額される場合もあるのです。
　但し税に関しては、様々な要件が関わってくるため、必ず税理士に相談しましょう。当社では軍用地に詳しい専属の税理士をご紹介しております。

借地権・地上権・賃借権

　借地権は他人の所有地を借りて、土地を使用する権利です。この借地権は、地上権と賃借権の二つに分類されます。
地上権は、土地所有者の許諾なしで、建物の賃貸・売却や担保の設定が可能です。
賃借権は、土地所有者の許諾を得て、建物の賃貸・建替え・売却が可能です。
地上権は物権で、物や権利を直接に支配する権利です。賃借権は債権で、土地を借りた人が土地の所有者に対して、住居を建てて住むこと等を請求できる権利です。軍用地は自由な使用が可能であり、直接支配できかつ、所有者も訪れることができない土地です。つまり地上権のある物件なのです。

宅地と宅地見込地

　土地の分類には地目というものがあり、宅地・田・畑・山林・原野・墓地等22種があります。これに分類されないものは雑種地となります。田・畑は農地です。軍用地の借地料が初めて決められた時、借地料は地目によって金額が設定されました。
　当然、宅地は高く、原野等は安く設定されました。その結果、那覇周辺は高価になり、中部以北は安価になったのです。それからおよそ50年経過する中で、土地連は国と交渉を続け借地料の値上げを成し遂げてきたわけです。その過程において、「宅地見込地」という評価分類が取り入れられました。
　宅地見込地は本来不動産鑑定評価において用いられる「土地の種別」の分類名で、意味としては「宅地」に変更しても問題ない、あるいはいずれ宅地に変更できるといったところです。これにより地目が原野であっても、「宅地見込地」に指定された軍用地は、宅地に近い評価がなされ、借地料を上げることができたのです。

地目による評価

　本来、借地料は地目により画一的に評価されたわけですが、様々な経緯を経て、現在の借地料になりました。この地目は日本の法律制度なので、宅地でなければ家は建てられません。しかし、軍用地内はアメリカですから、日本の法律は通用しません。したがって宅地でなくても家は建てられるはずです。
また地目は、不動産登記法により登記官によって、その土地を総合的、客観的に判別し、認定されるとありますが、実際にその地に行くことができない軍用地では不可能なのです。

宅地と宅地見込地の借地料と上昇率

　一般に宅地の借地料は高く宅地見込地は、宅地より安く設定されています。しかし、過去のデータを見ると毎年決定される借地料の上昇率は、宅地見込地の方が高くなっています。そのため宅地見込地は軍用地の中でも比較的人気の高い土地と言えます。

借地料の上昇率の変化

　平成元年から平成15年の借地料は、82％も上昇しています。しかし、平成16年から平成30年の上昇率は15％です。平成15年を境に上昇率は小幅になり、平成16年から平成30年の平均上昇率は1.0％です。 　全体的な借地料の上昇はほぼ上限に来ていると言えるでしょう。しかしながら、物件によっては3％の上昇率を出すものもあります。それはこれまでの値上げに対応できてなかった地域と言えます。那覇周辺の軍用地は非常に高い借地料ですが、中部以北にはまだ、安価な物件も多くあり、高い上昇率が期待できるものもあります。 　つまり、比較的借地料が安い宅地見込地は、高い上昇率が期待できると考えられるのです。

借地料の日割り清算

　借地料は4月1日から翌年3月31日までの期間に対する金額が8月頃に支払われます。したがって10月頃に買った軍用地の借地料は半分の権利があるはずです。業者によって「日割り清算あり」「清算なし」と表示している場合もありますし。業者の方からは何も言わないということも考えられます。最悪1年分の借地料を取り損ねてしまう可能性もあります。当社ではこの日割り計算についても、明確なご説明をいたします。